La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale applicabile alle locazioni, consentendo il pagamento di un’imposta unica al posto dell’Irpef e delle addizionali locali. Questo beneficio è accessibile ai cittadini che ottengono redditi dalla locazione di immobili e detengono diritti reali su di essi.

Tuttavia, è fondamentale non affittare l’immobile nell’ambito di attività commerciali, imprenditoriali o professionali. Dal 1 gennaio 2024 è stata introdotta la nuova cedolare secca, che presenta alcune novità focalizzate principalmente sugli affitti a breve termine.

Quali sono le modifiche introdotte dalla nuova cedolare secca?

Nel 2024, il regime fiscale della cedolare secca ha subito delle modifiche, come specificato nell’articolo 19 della Manovra 2024 intitolato “Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili”.

Le principali novità si concentrano sugli affitti brevi, ossia quelli con una durata inferiore a trenta giorni. A partire dal primo gennaio, l’aliquota è passata dal 21 al 26 percento, ma questa maggiorazione fiscale si applica solo alle seconde, terze e quarte case locate. Nel caso di un quinto immobile affittato, è invece necessario aprire una partita IVA.

Per quanto riguarda l’affitto di una singola casa, se si tratta di un’affitto breve, l’aliquota della cedolare secca rimane al 21 percento, conforme alle disposizioni valide fino al 2023. Anche in questo caso, le novità sono legate agli affitti brevi, regolamentati dal decreto legge numero 50/17.

Gli affitti brevi, definiti come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, sono regolamentati dal decreto legge numero 50/17 dal 2021. L’applicabilità di questa normativa è limitata a un massimo di quattro appartamenti destinati a tale scopo nell’anno. Oltre questa soglia, qualsiasi attività svolta, da chiunque, è considerata di natura imprenditoriale, richiedendo l’apertura di una partita IVA a partire dal quinto appartamento affittato.

La cedolare secca per gli affitti brevi nel 2024

La cedolare secca per gli affitti brevi nel 2024 presenta delle modifiche, come precedentemente menzionato. Questa agevolazione fiscale si applica alle locazioni di durata fino a trenta giorni a partire dalla seconda casa in poi. La fruizione di questo beneficio è legata a due tipi di contratti specifici:

1. Contratti produttivi di redditi fondiari: Il locatore deve avere la possibilità di affittare il bene a terzi.
2. Contratti produttivi di redditi diversi: Il proprietario ha la facoltà di concedere a un terzo soggetto l’utilizzo dell’immobile attraverso un contratto di sublocazione breve.

La nuova legge di Bilancio stabilisce due aliquote per questi casi:

– Aliquota del 21 percento: Applicata nel caso di affitto breve di un solo immobile.
– Aliquota del 26 percento: Applicata nel caso di affitto del secondo, terzo o quarto immobile.

Se un contribuente è proprietario di due immobili, di cui uno affittato e l’altro concesso in comodato al figlio che lo utilizza per affitti brevi, entrambi i soggetti possono usufruire dell’aliquota agevolata del 21 percento.

Cosa avviene per gli affitti a lungo termine?

Per i contratti di locazione di immobili residenziali con clausole di rinnovo “quattro più quattro” o “tre più due”, la cedolare secca nel 2024 rimane invariata. Nel caso dei primi, che rientrano nel mercato libero, l’aliquota continua ad essere del 21%. Per i secondi, che seguono il canone concordato, l’aliquota è del 10%.

In sintesi, la legge di Bilancio non ha apportato modifiche alla cedolare secca per gli affitti a lungo termine e per quelli a canone concordato. Quest’ultimi possono ancora beneficiare dell’agevolazione della cedolare secca al 10% nei Comuni con scarsità di disponibilità abitative, nonché in altri tre scenari:

1. Contratti di affitto per studenti universitari;
2. Comuni colpiti da calamità naturali;
3. Affitti transitori regolamentati dalla legge numero 431/1998.

Attualmente, i Comuni con carenza di disponibilità abitative includono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i Comuni limitrofi, nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia.

Per quanto riguarda gli immobili commerciali, c’è stata una lunga discussione sulla possibile introduzione della cedolare secca nel 2024 anche per i locali commerciali. Tuttavia, tale agevolazione è stata esclusa dalla legge di Bilancio pubblicata sulla Gazzetta ufficiale. L’ipotesi di estendere la cedolare secca anche alle locazioni di negozi e uffici è comunque prevista nell’ambito della legge delega per la riforma fiscale, e potrebbe essere inclusa in un secondo momento con un’aliquota unica per questo tipo di locazioni.

Quando si paga la Cedolare Secca?

Secondo le disposizioni normative attuali, il pagamento della cedolare secca 2024 può avvenire in diverse modalità. Nel caso in cui l’importo sia inferiore a 257,52 euro, è possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione entro il 30 novembre dell’anno di riferimento. Se, invece, l’importo dovuto supera i 257,52 euro, il pagamento deve avvenire in due rate: la prima, pari al 40 % dell’importo totale, deve essere versata entro il 30 giugno, mentre la seconda, corrispondente al restante 60 %, deve essere effettuata entro il 30 novembre.

Se hai bisogno di una Consulenza sulle Novità sulla Cedolare Secca non esitare contattarci ai numeri 089794232 – 3290744241 o attraverso il sito sommacommercialisti.it.

Se vuoi rimanere sempre aggiornato su tutte le agevolazioni fiscali segui i nostri social e il nostro blog.