Nel contesto della locazione immobiliare, un problema frequente per i proprietari è la mancata riscossione dei canoni di affitto. Questo scenario può comportare delle complicazioni fiscali, soprattutto quando si deve dichiarare un reddito che non è stato effettivamente percepito. Questo articolo offre una panoramica completa sulla tassazione dei canoni di locazione non riscossi, esplorando le normative vigenti, le condizioni per l’esenzione, il credito d’imposta e le migliori pratiche per evitare problematiche future.

Introduzione

In base all’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), i canoni di locazione immobiliare concorrono alla formazione del reddito imponibile del locatore, indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Questo significa che, salvo eccezioni specifiche, i proprietari devono dichiarare i redditi da locazione anche se non hanno ricevuto i pagamenti dagli inquilini. Tuttavia, la normativa prevede alcune possibilità per esentare i locatori dalla tassazione sui canoni non percepiti, purché siano rispettate determinate condizioni.

Tassazione dei Canoni di Locazione non Riscossi

L’articolo 26 del TUIR consente al locatore di non dover pagare imposte sui canoni di locazione non riscossi a partire dal momento in cui viene notificata l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. Questo avviene senza dover attendere la conclusione della procedura di sfratto, come invece era previsto in precedenza.

Articolo 26 del TUIR: Disposizioni Principali

Secondo l’articolo 26 del TUIR:
– I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito del locatore, a condizione che la mancata percezione sia comprovata da un’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento.
– Per le imposte versate sui canoni non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta pari all’ammontare delle imposte pagate.

Queste disposizioni si applicano esclusivamente ai contratti di locazione ad uso abitativo e non riguardano le locazioni commerciali o ad altri usi.

Canoni di Locazione non Riscossi: Condizioni per l’Esenzione

Per poter esentare i canoni non riscossi dalla dichiarazione dei redditi, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
1. L’immobile deve essere locato a uso abitativo e rientrare nella categoria catastale A, esclusa la categoria A/10.
2. Il conduttore deve essere moroso, cioè non deve aver pagato il canone entro 20 giorni dalla scadenza.
3. Deve essere stata notificata un’ingiunzione di pagamento o un’intimazione di sfratto per morosità.

Solo se tutte queste condizioni sono soddisfatte, il proprietario può escludere i canoni non riscossi dal reddito complessivo e dichiarare solo la rendita catastale rivalutata dell’immobile.

Canoni di Locazione non Riscossi in Dichiarazione dei Redditi

I canoni di locazione non riscossi devono comunque essere dichiarati nel modello Redditi (o nel modello 730), sino al momento in cui non intervenga una causa di risoluzione del contratto di locazione o sino alla notifica di un provvedimento giurisdizionale che convalidi lo sfratto per morosità.

Provvedimento di Intimazione di Sfratto

Se l’intimazione di sfratto avviene entro il 15 ottobre (termine di presentazione del modello Redditi), il locatore può evitare la tassazione del canone relativo all’anno di imposta precedente. In questo caso, nel quadro relativo ai redditi fondiari, deve essere indicato il codice 4 nella casella 7 (“casi particolari”), e la rendita catastale rivalutata dell’immobile deve essere riportata come base imponibile.

Provvedimento di Intimazione di Sfratto Successivo

Se il provvedimento giurisdizionale arriva oltre il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non riscossi devono essere comunque dichiarati e tassati. Tuttavia, al contribuente verrà riconosciuto un credito d’imposta pari alle imposte pagate a causa dell’indicazione in dichiarazione dei canoni.

Tassazione Separata dei Canoni Riscossi in Periodi Successivi

Secondo l’articolo 26 del TUIR, i canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi successivi sono soggetti a tassazione separata. Questa disposizione consente di evitare una doppia tassazione e di gestire i redditi in modo più equo.

Il Credito di Imposta per i Canoni di Locazione non Riscossi

Il credito d’imposta è una misura importante che consente al contribuente di recuperare le imposte pagate sui canoni di locazione non percepiti. Questo credito deve essere riportato nella dichiarazione dei redditi e può essere utilizzato nei dieci anni successivi alla sua generazione.

Come Calcolare il Credito di Imposta

Per calcolare il credito d’imposta, è necessario:
1. Riliquidare le dichiarazioni dei redditi delle annualità in cui i canoni non percepiti sono stati tassati.
2. Sostituire al reddito derivante dal canone non percepito la rendita catastale rivalutata dell’immobile.
3. Riportare il credito nel quadro CR della dichiarazione dei redditi e utilizzarlo per compensare altre imposte a debito o chiederne il rimborso.

Utilizzo del Credito di Imposta

Il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione con altre imposte o richiesto a rimborso. È importante inserire il credito nella dichiarazione dei redditi entro i termini previsti e conservarlo per le dichiarazioni successive, fino a un massimo di dieci anni.

Giurisprudenza sui Canoni di Locazione non Riscossi

Un punto importante da considerare è la giurisprudenza in materia. La sentenza della Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio 2000 stabilisce che i canoni di locazione devono essere tassati fino a quando il contratto di locazione è vigente, indipendentemente dalla loro effettiva percezione.

Clausole Contrattuali per Evitare Problematiche

Per evitare le problematiche relative ai canoni di locazione non riscossi, è consigliabile inserire nel contratto di locazione specifiche clausole che permettano al locatore di risolvere il contratto in caso di morosità, senza dover ricorrere a lunghi procedimenti giudiziari.

Clausola Risolutiva Espressa

Una clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione prevede che, in caso di morosità del conduttore, il locatore abbia il diritto di risolvere il contratto automaticamente senza necessità di intervento giudiziale. Questa clausola consente al proprietario di interrompere il rapporto locativo in modo rapido ed efficace, evitando così le lungaggini burocratiche tipiche dei procedimenti di sfratto.

Per attivare la clausola risolutiva espressa, il locatore deve inviare al conduttore una comunicazione ufficiale, solitamente tramite raccomandata con avviso di ricevimento, nella quale dichiara di voler avvalersi della clausola per la risoluzione del contratto a causa dell’inadempimento. Questa comunicazione serve a notificare al conduttore l’intenzione del locatore di terminare il contratto e richiedere la restituzione immediata dell’immobile.

In caso di contestazione da parte del conduttore, il locatore può esibire la raccomandata inviata e ricevuta come prova dell’inadempimento e dell’avvalimento della clausola risolutiva. È importante che il locatore sia in grado di dimostrare che l’immobile è stato effettivamente lasciato libero e non è più occupato dal conduttore. La prova della riconsegna dell’immobile è fondamentale per interrompere l’obbligo di dichiarare il canone di locazione e per ottenere il credito d’imposta relativo ai canoni non percepiti.

Termini Essenziali e Diffida ad Adempiere

Un’altra strategia utile per evitare problemi con i canoni di locazione non riscossi è quella di inserire nel contratto di locazione una clausola che stabilisca termini essenziali per il pagamento del canone. Questa clausola prevede che, in caso di mancato pagamento entro un termine specificato (di solito non inferiore a quindici giorni), il locatore abbia il diritto di inviare una diffida ad adempiere al conduttore.

La diffida ad adempiere è una comunicazione formale che concede al conduttore un ultimo termine per effettuare il pagamento. Se il conduttore non adempie entro questo termine, il contratto di locazione si considera automaticamente risolto. Anche in questo caso, non è necessario ricorrere a un procedimento giudiziario per ottenere lo sfratto, e il locatore può avvalersi della documentazione relativa alla diffida per dimostrare la risoluzione del contratto e ottenere il credito d’imposta.

Conclusioni

La tassazione dei canoni di locazione non riscossi rappresenta una problematica significativa per i proprietari immobiliari. La normativa attuale, che prevede la tassazione dei redditi da locazione indipendentemente dalla loro effettiva percezione, può risultare onerosa e ingiusta per i locatori che non riescono a riscuotere i canoni. Tuttavia, esistono strumenti normativi e contrattuali che consentono di mitigare questo problema e di tutelare i diritti dei locatori.

È fondamentale, per i proprietari, conoscere le disposizioni del TUIR e le condizioni necessarie per poter esentare i canoni non riscossi dalla dichiarazione dei redditi. L’inserimento di clausole risolutive espresse e termini essenziali nei contratti di locazione può prevenire complicazioni future e facilitare la gestione delle situazioni di morosità. Inoltre, il credito d’imposta rappresenta un’importante misura di equità fiscale che consente di recuperare le imposte pagate su redditi mai percepiti.

In sintesi, per affrontare in modo efficace la problematica della tassazione dei canoni di locazione non riscossi, è essenziale adottare un approccio proattivo nella gestione dei contratti di locazione e sfruttare appieno le possibilità offerte dalla normativa fiscale. Redigere con cura i contratti di locazione, inserendo clausole adeguate, e mantenere una buona documentazione delle comunicazioni e dei provvedimenti relativi alla morosità può fare la differenza nella protezione dei propri interessi e nella gestione fiscale del proprio patrimonio immobiliare.

Attraverso un’adeguata gestione e un’approfondita conoscenza delle normative fiscali, è possibile minimizzare i rischi e le complicazioni derivanti dai canoni di locazione non riscossi, proteggendo al meglio il proprio patrimonio e i propri interessi come proprietari immobiliari.

Per maggiori informazioni contattaci ai numeri 089794232 – 3290744241 o attraverso il sito sommacommercialisti.it.

Se vuoi rimanere sempre aggiornato su tutte le agevolazioni fiscali segui i nostri social e il nostro blog.